TBayangan Sphinx membayangi gudang perkotaan yang tidak mencolok di London utara. Dua lapangan sepak bola mungkin bisa dibangun di lokasi King’s Cross yang luas – hal yang jarang terjadi di wilayah padat penduduk ibu kota ini – namun lapangan ini hanya mewakili sebagian kecil dari lahan hak milik yang luas, yang kuncinya akan segera diserahterimakan. diberikan kepada miliarder Daniel Křetínský.
Dikenal sebagai Sphinx Ceko karena perilakunya yang tidak dapat dipahami, Křetínský siap untuk menyelesaikan penaklukannya atas surat kerajaanmelalui akuisisi £3,6 miliar atas perusahaan induknya, International Distribution Services (IDS).
Restu pemerintah atas perjanjian tersebut, diberikan minggu laluHal ini akan menjadikannya orang pertama yang mengendalikan layanan pos Inggris sejak diprivatisasi pada tahun 2013. Bahkan, ia akan menjadi salah satu dari sedikit orang yang memiliki kendali eksklusif atas layanan pos tersebut sejak Raja Henry VIII, yang mendirikannya pada tahun 1516.
Kerajaan Křetínský sendiri akan terdiri dari sekitar 1.800 properti, seluas sekitar 300 hektar (741 hektar), lebih dari dua kali lipat luas Hyde Park. Depo pusat Parcelforce London di King’s Cross akan menjadi salah satu permata di mahkotanya.
Royal Mail menjual situs tersebut tahun lalu, sebagai bagian dari rencana untuk memindahkan operasinya ke kawasan industri baru di Tottenham. Properti tersebut ditarik dari pasar pada Juli 2023 di tengah kondisi yang bergejolak, namun IDS mengonfirmasi kepada The Guardian bahwa properti tersebut kembali dijual.
Catatan Pendaftaran Tanah menunjukkan bahwa pada bulan Juli tahun ini, setelah menerima tawaran Křetínský, IDS mengalihkan situs tersebut ke dua grup perusahaan, dengan IDS Propco 1 yang baru dibentuk membayar £90 juta kepada Royal Mail Group Ltd.
Namun, pakar properti mengatakan nilai pembangunan perumahan dan komersial baru-baru ini di kawasan yang sama menunjukkan bahwa lahan tersebut bisa bernilai jauh lebih tinggi, terutama jika pemilik baru dapat memperoleh persetujuan perencanaan sebelum menemukan pembeli. Pembentukan perusahaan kedua, IDS Propco 2, menunjukkan transaksi serupa mungkin sedang berlangsung.
Pada bulan April, saat direksi IDS masih melakukan pembelaan dan tawaran £3,1 miliar dari KřetínskýPerusahaan berargumen bahwa pelamarnya telah meremehkan nilai portofolio lahannya yang “luas”.
Nilai properti hak milik perusahaan dipatok sebesar £1,845 juta, menurut laporan tahunan terbarunya, sebelum memperhitungkan nilai yang dapat diperoleh dengan mendapatkan persetujuan pengembangan pada bidang tanah yang paling diinginkan.
Seseorang yang akrab dengan model bisnis Royal Mail percaya bahwa peluang yang ditawarkan oleh kepemilikan bebas berarti Royal Mail mungkin masih dinilai terlalu rendah pada harga transaksi akhir sebesar £3,6 miliar.
“Royal Mail memiliki banyak properti hak milik dan dia (Křetínský) memiliki utang yang sangat besar,” kata sumber tersebut, merujuk pada fakta bahwa EP Group telah mengambil pinjaman sekitar £3 miliar, membantu membiayai akuisisi tersebut.
Mereka menunjuk pada preseden yang dibuat oleh jaringan supermarket Morrisons, yang mana menjual properti hak milik dan menyewakannya kembali dalam kesepakatan £331 juta yang digunakan untuk mengurangi utangnya. “Anda dapat melakukan kesepakatan untuk menjual sebagian hak milik kepada perusahaan pensiun atau pengembang properti dan mendapatkan uang kembali, dan sewa tersebut akan menjadi biaya operasional.”
Susannah Streeter, kepala keuangan dan pasar di pialang saham Hargreaves Lansdown, yakin penjualan tanah bisa jadi merupakan hal yang diinginkan Křetínský. “Potensi untuk melakukan restrukturisasi dan penjualan lahan yang kurang dimanfaatkan kemungkinan besar akan terealisasi dengan adanya pemilik baru,” ujarnya.
Streeter menunjuk pada penjualan Royal Mail senilai £193,5 juta pada tahun 2017 atas sebagian situs Mount Pleasant sekitar satu mil di selatan depot King’s Cross, serta penjualan kantor penyortiran London di Paddington pada tahun 2014.
“Manajemen kemungkinan besar akan mempertimbangkan peluang serupa di masa depan, terutama mengingat perusahaan masih mencari infrastruktur dengan ukuran yang tepat untuk mengatasi penurunan jumlah surat yang dikirim,” katanya.
Penjualan tanah ini menjadi lebih masuk akal dalam konteks keputusan Royal Mail untuk memasang loker bergaya Amazon yang dapat diakses oleh publik dan memindahkan penyortiran paket ke “pusat super” besar di Cheshire dan Northampton, sehingga mengurangi kebutuhan akan beberapa lokasi lokal.
Seorang analis Kota, yang meminta untuk tidak disebutkan namanya, mengemukakan skenario yang lebih ekstrem, yaitu skenario di mana Křetínský akan bergabung dengan jajaran investor ekuitas swasta yang telah menyelamatkan perusahaan-perusahaan yang sangat dicintai, namun muncul tanpa cedera ketika semuanya meledak.
setelah promosi buletin
“Jika gagal dan Anda telah menyusun hal-hal sedemikian rupa sehingga Anda meminjamkan uang kepada perusahaan dan mengamankannya dalam aset-aset utama (seperti properti hak milik), jika perusahaan tidak dapat membayar utangnya, Anda akan mengambil alih utang tersebut. aset,” kata analis.
“Ini adalah bagaimana Anda bisa mendapatkan nilai dari administrasi, sebagai kreditur pilihan. Anda melihatnya berulang kali pada ekuitas swasta.”
Contoh masa lalu termasuk jatuhnya maskapai penerbangan Monarch, di mana perusahaan investasi Greybull dituduh menyusun dana talangan dengan cara yang tidak sesuai dengan rencana. mengizinkannya pergi dengan keuntungan £10 juta.
Sumber yang dekat dengan perusahaan saat itu membantahnya, meski mereka mengakui bahwa Greybull juga tidak mengalami kerugian yang signifikan. Contoh bermanfaat lainnya dari masa lalu adalah £18 juta yang diambil oleh pemilik ekuitas swasta BC Partners setelah runtuhnya Phones4U.
Analis tersebut mencatat bahwa tidak seperti maskapai penerbangan kecil atau pengecer telepon, pemerintah harus melakukan intervensi untuk menyelamatkan Layanan Pos Inggris dalam skenario terburuk.
“Hal inilah yang patut dikhawatirkan oleh pemerintah. Jika real estate penting telah disita, Anda cukup memberitahu pemerintah bahwa Anda membutuhkannya untuk menjalankan layanan, sehingga mereka harus membelinya. Atau Anda bisa merombaknya. “Ini adalah taruhan yang bagus.”
EP menolak berkomentar, namun sumber yang dekat dengan perusahaan mengatakan modelnya berbeda dari ekuitas swasta dan mencakup pengamanan yang akan memastikan peringkat kredit IDS tidak turun di bawah kelompok yang lebih luas.
Křetínský juga sangat terbuka dalam membuat komitmen kepada pemerintah – dan kepada serikat pekerja – untuk meyakinkan mereka akan niatnya.
Hal ini termasuk bagian emas bagi pemerintah dan perusahaan yang dirancang khusus untuk mencegah pengupasan aset, mengendalikan utang dan memastikan bahwa “kewajiban layanan universal” yang mengharuskan mereka melakukan pengiriman ke seluruh negeri, enam hari, tidak terganggu memelihara layanan komunikasi. terjangkau.
Namun beberapa janji penting – yang penting, janji yang membatasi peningkatan utang baru yang dijamin dengan aset Royal Mail – memiliki batas waktu lima tahun atau kurang: hanya sekejap mata Sphinx.
Jérôme Lefilliâtre, seorang jurnalis Perancis yang menulis buku Mister K tentang Křetínský, mengatakan dia terkejut dengan serangan Royal Mail karena miliarder tersebut mengatakan kepadanya bahwa dia lebih tertarik pada properti, media, dan ritel. “Teori tentang sektor real estate Inggris… Saya menyukainya,” katanya.
Investor Ceko ini memanfaatkan sebagian besar kekayaannya yang diperkirakan sebesar £6 miliar dengan bertaruh, secara tepat, bahwa aset bahan bakar fosil yang sudah ketinggalan zaman masih memiliki kehidupan. Menurut Lefilliâtre, sang taipan suka menunjukkan bahwa ia dapat membalikkan keadaan perusahaan-perusahaan yang bangkrut, mendeteksi peluang untuk mendapatkan keuntungan yang terlewatkan oleh perusahaan lain.
Namun jika dia tidak bisa, Lefilliâtre yakin, dia tidak akan ragu untuk memutuskan hubungan. “Dia kejam dalam hal uang dan bisnis. Jika dia harus mengambil keputusan sulit, dia akan mengambil keputusan itu.”
Analis City menyatakannya dengan cara lain: “Anda menyerahkan kendali kepada satu orang dan Anda tidak tahu apa yang akan terjadi.”
